2006/02/09 | [案例分析]黄牛政府政策助推，会把杭州楼市推向何方？(转载)
类别(『 心情日记 』) | 评论(0) | 阅读(62) | 发表于 14:56
开发商利用降价的手段和银行给房贷松绑的做法也难以消化存量房，地方政府给出购房入户口的底牌
　　
　　
　　如何解决空置房一直是地方政府棘手的问题。
　　
　　1月5日，杭州市政府召开第97次常务会议上，宣布将于近期推行购房送户口政策，以确保杭州房地产市场稳定健康发展。
　　
　　
　　此外，被视为"房产泡沫最严重"的上海松江区政府也在向市政府申请购房可办理蓝印户口。一股以户口为卖点解决空置房的旋风正在一些重点房地产市场刮起。
　　
　　异地消化
　　
　　
　　"异地消化是必然要走的道路，上海的楼盘在温州、山西等地都做过推广。到那些有购买力，但城市规模不大的地区去推广是今后主要的营销方式。"上海天地行营销有限公司常务副总经理宋捷向《财经时报》表示。
　　
　　
　　他认为，目前利用户籍政策来吸引外来购房人对区域的关注，这是消化存量房比较有利的手段，上海早在90年就采用蓝印户口的政策，来消化存量房，达到了不错的效果，但后来被取消了。
　　
　　
　　去年上海有上千万的空置房积压，2006年的供应量与去年相同，导致开发商的资金压力增大。由于前几年楼市较好，开发商在相当长一段时期内主要关注土地和金融，而营销渠道被忽视了。
　　
　　
　　面对惨淡的市场，开发商降价和银行给房贷松绑的做法也难以消化存量房。有业内人士分析，在当前的楼市环境下，营销最主要的核心还是渠道，需要细分市场，通过更多的渠道来找寻目标客户。
　　
　　
　　对于未来市场的预期，上海的开发商没有十足把握，一些区域供应量特别多。如上海的松江区，据不完全统计，松江的存量房大约在400万平方米左右，而2006年松江的新增供应量在100万平方米左右，地区配套不成熟，使得楼盘在本地难以消化，而给异地购房人一些优惠的政策，是消化最好的途径。
　　
　　
　　"虽然市场有恢复的迹象，但由于目前租金收益率低，投资行为减少，市场后续的支撑力弱化，新房市场还未走出冬季。"房产之窗分析师尹喻向《财经时报》表示。
　　
　　
　　最后的底牌
　　
　　
　　国家统计局最新数据显示，2005年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米。商业地产空置面积在2005年上半年也达2878万平方米。
　　
　　
　　《财经时报》获悉，上海商品房空置量实际远不止1000万平方米。面对有效需求和投机需求的双重萎缩，消化空置房已成上海房地产市场燃眉之急，而国际上房产空置率达到10%就已经到达警戒线。
　　
　　
　　要系统对待商品房空置问题，一方面要管住地根和银根，另一方面要遏制投机、抑制投资，从供给和需求两方面双向收缩，逐步达到动态平衡。
　　
　　
　　"既然空置房大量出现的根源在于房价过分脱离购买力，所以解决空置房问题最根本的办法还是降价。价格下降之后，老百姓的购买力才会出现事实上的上升。"复旦大学房地产研究中心主任尹伯成向《财经时报》表示。
　　
　　
　　有业内人士分析，目前潜在的购买力被市场压抑着，购房人还在等房价跌到底谷，没有人可以预计房价真正的底谷。现在只有政府通过行政手段，即政府行政指令给买房者优惠，户口的放开是最好的体现，但这种行政手段也是最后的底牌。
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